När krävs marklov? Regler för schaktning, fyllning och ändrad marknivå
Här går vi genom regelverk kring marklov
Lästid: 6 min
Skriven av
Johan Cederholm
Granskad av
Byggteknisk rådgivare inom mark, dränering och grundläggning.
Granskad den
Marklov är ett av de tillstånd som villaägare oftast först hör talas om när det redan är lite för sent. En granne som klagar, en entreprenör som frågar om det finns lov, eller ett brev från kommunen efter att grävmaskinen redan lämnat tomten. Reglerna är enklare än de kan verka, men de har några återkommande fallgropar: gränsen på 0,5 meter, skillnaden mot bygglov och att detaljplanen kan skärpa kraven jämfört med huvudregeln. Den här guiden går igenom vad marklov är, när det krävs vid schaktning, fyllning och ändrad marknivå, vilka handlingar kommunen efterfrågar och varför det oftast lönar sig att ringa kommunen innan arbetet beställs.
Kort svar
Inom detaljplan krävs som huvudregel marklov när du schaktar eller fyller upp så att markens höjdläge ändras med mer än 0,5 meter, om ändringen inte innebär att marken justeras till en nivå som redan är bestämd i detaljplanen. Detaljplanen kan också skärpa kraven, till exempel för trädfällning eller genomsläpplig mark. Utanför detaljplan kan marklov krävas om områdesbestämmelser föreskriver det. Reglerna är kommunala i tillämpningen, så en bedömning i det enskilda ärendet görs alltid av byggnadsnämnden. En kort kontakt med kommunen innan projektet startar är nästan alltid billigare än att korrigera i efterhand.
Vad är marklov?
Marklov är ett tillstånd från kommunen som prövar om du får ändra markens höjdläge eller utseende på ett bestämt sätt. Det handlar inte om att bygga något ovanpå marken, utan om själva marken: schakta bort massor, fylla upp, ändra lutning, eller i vissa fall fälla träd eller ändra markens genomsläpplighet. Reglerna finns i plan- och bygglagen (PBL), främst 9 kap. 47 § för åtgärder inom detaljplan och 9 kap. 48 § för åtgärder utanför detaljplan där områdesbestämmelser gäller.
Marklov handläggs av byggnadsnämnden i din kommun på samma sätt som bygglov. Det innebär att du lämnar in en ansökan med ritningar och beskrivning, ärendet får ett diarienummer, en handläggare bedömer det mot detaljplan och övriga krav, och beslutet blir en formell handling som gäller för din fastighet. Ett marklov är alltså inte samma sak som en anmälan eller ett muntligt besked, det är ett prövat tillstånd som bygger på handlingar.
Marklov och bygglov: vad är skillnaden?
Bygglov och marklov prövar olika saker. Bygglov handlar om att uppföra, ändra eller flytta en byggnad eller vissa anläggningar. Marklov handlar om markens höjd och utformning, oberoende av om något ska byggas ovanpå.
En viktig regel att känna till: om markarbetet omfattas av ett bygglov krävs normalt inget separat marklov. Prövas ett bygglov för till exempel en tillbyggnad, en garageplatta eller ett attefallshus, så prövas de tillhörande schakt- och fyllningsarbetena samtidigt inom bygglovet, förutsatt att de färdiga marknivåerna framgår av handlingarna. Det är därför höjdsättning i bygglovsritningarna är så central: den avgör om marken hanteras inom bygglovet eller om ett separat marklov behöver sökas.
Där gränsen brukar bli otydlig är när markarbetet är större än det som prövas i bygglovet. Exempel: du får bygglov för en tillbyggnad, men samtidigt vill du fylla upp hela baksidan av tomten en meter för att få en plan gräsmatta. Uppfyllnaden ligger utanför bygglovets prövning och kan behöva ett eget marklov. Fråga bygglovshandläggaren tidigt hur långt bygglovet räcker.
Detaljplan och områdesbestämmelser: här avgörs det mesta
Marklov är inte en universell regel som gäller på samma sätt överallt. Om det krävs och för vad avgörs framför allt av två saker: om din fastighet ligger inom detaljplan, och vad den planen (eller områdesbestämmelser) säger om just din tomt.
Inom detaljplan gäller huvudregeln om 0,5 meter för schaktning och fyllning enligt 9 kap. 47 § PBL. Utöver det kan detaljplanen innehålla särskilda bestämmelser om till exempel trädfällning, skogsplantering eller markens genomsläpplighet, som då också kräver marklov när de aktualiseras. Detaljplanen kan även fastställa en bestämd marknivå för tomten, då krävs inte marklov för att justera marken till just den nivån, oavsett hur stor höjdändringen blir.
Utanför detaljplan finns ofta ingen lovplikt alls för markarbeten. Men om området omfattas av områdesbestämmelser som kräver marklov för schaktning, fyllning eller trädfällning, gäller de. Områdesbestämmelser är vanligast i värdefulla kulturmiljöer, strandnära lägen eller där kommunen vill hålla samman en områdes karaktär.
De flesta villaägare hittar sin detaljplan via kommunens webbkarta eller genom att kontakta bygglovsavdelningen och be om plankarta med bestämmelser. Där ser du både om det finns en bestämd marknivå och om det finns särskilda planbestämmelser om trädfällning eller markens utformning. Ett tips: läs plankartans teckenförklaring parallellt, eftersom bestämmelserna oftast är förkortade och kräver planbeskrivningen för att bli begripliga.
När krävs marklov? Så bedömer du behovet
Här är de vanligaste situationerna där frågan uppstår, och hur huvudregeln brukar tillämpas. Den slutliga bedömningen görs alltid av kommunen i det enskilda ärendet.
Schaktning eller fyllning som ändrar marknivån mer än 0,5 meter
Detta är kärnregeln inom detaljplan. Om markens höjdläge ändras med mer än 0,5 meter, uppåt eller nedåt, krävs marklov. 0,5 meter mäts som skillnaden mellan befintlig marknivå och färdig marknivå efter åtgärden på en och samma punkt.
Några praktiska konsekvenser:
Att gräva ut en grund för en tillbyggnad ändrar marknivån lokalt, men om det ingår i bygglovet prövas det där.
Att fylla upp en lågpunkt i trädgården med matjord för att jämna ut gräsmattan kan vara lovpliktigt om påfyllningen överstiger 0,5 meter på en punkt.
Att skapa en plan yta på en sluttande tomt genom att både schakta och fylla räknas som två åtgärder, där båda separat bedöms mot gränsen.
En vanlig missuppfattning är att gränsen skulle gälla en medelnivå över hela tomten. Så är det inte: det räcker att ändringen överstiger 0,5 meter på någon punkt för att lovplikten ska aktualiseras. Om detaljplanen dessutom har en bestämd marknivå kan justering till just den nivån vara undantagen. Det är en av flera anledningar till att detaljplanen är avgörande.
Fylla upp tomten som helhet
När hela eller stora delar av tomten ska fyllas upp, ofta i samband med tomtplanering eller för att få en plan yta för uppfart, altan eller gräsmatta, gäller samma gräns. Fyllnaden bedöms mot befintlig marknivå på varje punkt, och om någon del av tomten höjs mer än 0,5 meter krävs marklov. Även vid mindre fyllnad kan lov krävas om detaljplanen har särskilda bestämmelser om markens utformning eller om åtgärden påverkar genomsläppligheten (till exempel om lera läggs ovanpå tidigare sandig mark, så att vatten inte längre kan sjunka undan).
Kommunen tittar också på hur uppfyllnaden påverkar grannar och avrinning. En påfyllnad som gör att regnvatten börjar rinna in på grannens tomt är ett problem både praktiskt och rättsligt, oavsett om själva lovprövningen släpper igenom åtgärden. Hur uppfyllnad, packning och massbalans hanteras rent tekniskt går vi igenom i vår artikel om att jämna ut en sluttande tomt.
Schaktning utan att fylla på
Att schakta bort massor räknas på samma sätt som fyllnad: mätningen görs mot höjdändringen. Ett schakt inför en källare, ett djupt schakt för en pool eller en större sänkning av en del av tomten kan alltså kräva marklov även om ingenting fylls tillbaka. Vanliga schaktarbeten där lovfrågan uppstår är förberedelser för nedgrävda pooler, breddning eller sänkning av uppfart, samt större dräneringsprojekt där mycket massor ska bort. För de tekniska momenten kring själva schaktningen, hur kostnaden byggs upp och vad som bör ingå i en offertförfrågan, se vår artikel om schaktning på villatomt.
Uppfart, sluttande tomt och terrassering
Uppfarter på sluttande tomter är där marklovsfrågor ofta uppstår i praktiken. En brant uppfart som ska göras plan kräver ofta antingen kraftig fyllning nedtill, kraftig schaktning upptill, eller båda delarna kombinerat med stödmur eller slänt. Vart och ett av momenten kan i sig utlösa lovplikt.
Några saker att tänka på:
Höjdändringen räknas per punkt. En uppfart som mynnar en meter över gatan i ena änden och som ska göras plan är per definition en åtgärd som ändrar marknivån mer än 0,5 meter någonstans längs sträckan.
Slänter mot tomtgräns är ett återkommande diskussionsämne. Många kommuner vill att slänter avslutas inne på den egna fastigheten, så att jorden inte hamnar på grannens tomt.
En bestämd höjd i detaljplanen kan finnas för uppfartens anslutning mot gatan. Kolla det innan projektet startas.
På en sluttande tomt där terrassering och stödmurar ingår är det ofta klokt att söka marklovet för hela markplaneringen samlat, snarare än moment för moment. Det ger ett tydligt beslut att förhålla sig till.
Marklov är ett av de tillstånd som villaägare oftast först hör talas om när det redan är lite för sent. En granne som klagar, en entreprenör som frågar om det finns lov, eller ett brev från kommunen efter att grävmaskinen redan lämnat tomten. Reglerna är enklare än de kan verka, men de har några återkommande fallgropar: gränsen på 0,5 meter, skillnaden mot bygglov och att detaljplanen kan skärpa kraven jämfört med huvudregeln. Den här guiden går igenom vad marklov är, när det krävs vid schaktning, fyllning och ändrad marknivå, vilka handlingar kommunen efterfrågar och varför det oftast lönar sig att ringa kommunen innan arbetet beställs.
Kort svar
Inom detaljplan krävs som huvudregel marklov när du schaktar eller fyller upp så att markens höjdläge ändras med mer än 0,5 meter, om ändringen inte innebär att marken justeras till en nivå som redan är bestämd i detaljplanen. Detaljplanen kan också skärpa kraven, till exempel för trädfällning eller genomsläpplig mark. Utanför detaljplan kan marklov krävas om områdesbestämmelser föreskriver det. Reglerna är kommunala i tillämpningen, så en bedömning i det enskilda ärendet görs alltid av byggnadsnämnden. En kort kontakt med kommunen innan projektet startar är nästan alltid billigare än att korrigera i efterhand.
Vad är marklov?
Marklov är ett tillstånd från kommunen som prövar om du får ändra markens höjdläge eller utseende på ett bestämt sätt. Det handlar inte om att bygga något ovanpå marken, utan om själva marken: schakta bort massor, fylla upp, ändra lutning, eller i vissa fall fälla träd eller ändra markens genomsläpplighet. Reglerna finns i plan- och bygglagen (PBL), främst 9 kap. 47 § för åtgärder inom detaljplan och 9 kap. 48 § för åtgärder utanför detaljplan där områdesbestämmelser gäller.
Marklov handläggs av byggnadsnämnden i din kommun på samma sätt som bygglov. Det innebär att du lämnar in en ansökan med ritningar och beskrivning, ärendet får ett diarienummer, en handläggare bedömer det mot detaljplan och övriga krav, och beslutet blir en formell handling som gäller för din fastighet. Ett marklov är alltså inte samma sak som en anmälan eller ett muntligt besked, det är ett prövat tillstånd som bygger på handlingar.
Marklov och bygglov: vad är skillnaden?
Bygglov och marklov prövar olika saker. Bygglov handlar om att uppföra, ändra eller flytta en byggnad eller vissa anläggningar. Marklov handlar om markens höjd och utformning, oberoende av om något ska byggas ovanpå.
En viktig regel att känna till: om markarbetet omfattas av ett bygglov krävs normalt inget separat marklov. Prövas ett bygglov för till exempel en tillbyggnad, en garageplatta eller ett attefallshus, så prövas de tillhörande schakt- och fyllningsarbetena samtidigt inom bygglovet, förutsatt att de färdiga marknivåerna framgår av handlingarna. Det är därför höjdsättning i bygglovsritningarna är så central: den avgör om marken hanteras inom bygglovet eller om ett separat marklov behöver sökas.
Där gränsen brukar bli otydlig är när markarbetet är större än det som prövas i bygglovet. Exempel: du får bygglov för en tillbyggnad, men samtidigt vill du fylla upp hela baksidan av tomten en meter för att få en plan gräsmatta. Uppfyllnaden ligger utanför bygglovets prövning och kan behöva ett eget marklov. Fråga bygglovshandläggaren tidigt hur långt bygglovet räcker.
Detaljplan och områdesbestämmelser: här avgörs det mesta
Marklov är inte en universell regel som gäller på samma sätt överallt. Om det krävs och för vad avgörs framför allt av två saker: om din fastighet ligger inom detaljplan, och vad den planen (eller områdesbestämmelser) säger om just din tomt.
Inom detaljplan gäller huvudregeln om 0,5 meter för schaktning och fyllning enligt 9 kap. 47 § PBL. Utöver det kan detaljplanen innehålla särskilda bestämmelser om till exempel trädfällning, skogsplantering eller markens genomsläpplighet, som då också kräver marklov när de aktualiseras. Detaljplanen kan även fastställa en bestämd marknivå för tomten, då krävs inte marklov för att justera marken till just den nivån, oavsett hur stor höjdändringen blir.
Utanför detaljplan finns ofta ingen lovplikt alls för markarbeten. Men om området omfattas av områdesbestämmelser som kräver marklov för schaktning, fyllning eller trädfällning, gäller de. Områdesbestämmelser är vanligast i värdefulla kulturmiljöer, strandnära lägen eller där kommunen vill hålla samman en områdes karaktär.
De flesta villaägare hittar sin detaljplan via kommunens webbkarta eller genom att kontakta bygglovsavdelningen och be om plankarta med bestämmelser. Där ser du både om det finns en bestämd marknivå och om det finns särskilda planbestämmelser om trädfällning eller markens utformning. Ett tips: läs plankartans teckenförklaring parallellt, eftersom bestämmelserna oftast är förkortade och kräver planbeskrivningen för att bli begripliga.
När krävs marklov? Så bedömer du behovet
Här är de vanligaste situationerna där frågan uppstår, och hur huvudregeln brukar tillämpas. Den slutliga bedömningen görs alltid av kommunen i det enskilda ärendet.
Schaktning eller fyllning som ändrar marknivån mer än 0,5 meter
Detta är kärnregeln inom detaljplan. Om markens höjdläge ändras med mer än 0,5 meter, uppåt eller nedåt, krävs marklov. 0,5 meter mäts som skillnaden mellan befintlig marknivå och färdig marknivå efter åtgärden på en och samma punkt.
Några praktiska konsekvenser:
Att gräva ut en grund för en tillbyggnad ändrar marknivån lokalt, men om det ingår i bygglovet prövas det där.
Att fylla upp en lågpunkt i trädgården med matjord för att jämna ut gräsmattan kan vara lovpliktigt om påfyllningen överstiger 0,5 meter på en punkt.
Att skapa en plan yta på en sluttande tomt genom att både schakta och fylla räknas som två åtgärder, där båda separat bedöms mot gränsen.
En vanlig missuppfattning är att gränsen skulle gälla en medelnivå över hela tomten. Så är det inte: det räcker att ändringen överstiger 0,5 meter på någon punkt för att lovplikten ska aktualiseras. Om detaljplanen dessutom har en bestämd marknivå kan justering till just den nivån vara undantagen. Det är en av flera anledningar till att detaljplanen är avgörande.
Fylla upp tomten som helhet
När hela eller stora delar av tomten ska fyllas upp, ofta i samband med tomtplanering eller för att få en plan yta för uppfart, altan eller gräsmatta, gäller samma gräns. Fyllnaden bedöms mot befintlig marknivå på varje punkt, och om någon del av tomten höjs mer än 0,5 meter krävs marklov. Även vid mindre fyllnad kan lov krävas om detaljplanen har särskilda bestämmelser om markens utformning eller om åtgärden påverkar genomsläppligheten (till exempel om lera läggs ovanpå tidigare sandig mark, så att vatten inte längre kan sjunka undan).
Kommunen tittar också på hur uppfyllnaden påverkar grannar och avrinning. En påfyllnad som gör att regnvatten börjar rinna in på grannens tomt är ett problem både praktiskt och rättsligt, oavsett om själva lovprövningen släpper igenom åtgärden. Hur uppfyllnad, packning och massbalans hanteras rent tekniskt går vi igenom i vår artikel om att jämna ut en sluttande tomt.
Schaktning utan att fylla på
Att schakta bort massor räknas på samma sätt som fyllnad: mätningen görs mot höjdändringen. Ett schakt inför en källare, ett djupt schakt för en pool eller en större sänkning av en del av tomten kan alltså kräva marklov även om ingenting fylls tillbaka. Vanliga schaktarbeten där lovfrågan uppstår är förberedelser för nedgrävda pooler, breddning eller sänkning av uppfart, samt större dräneringsprojekt där mycket massor ska bort. För de tekniska momenten kring själva schaktningen, hur kostnaden byggs upp och vad som bör ingå i en offertförfrågan, se vår artikel om schaktning på villatomt.
Uppfart, sluttande tomt och terrassering
Uppfarter på sluttande tomter är där marklovsfrågor ofta uppstår i praktiken. En brant uppfart som ska göras plan kräver ofta antingen kraftig fyllning nedtill, kraftig schaktning upptill, eller båda delarna kombinerat med stödmur eller slänt. Vart och ett av momenten kan i sig utlösa lovplikt.
Några saker att tänka på:
Höjdändringen räknas per punkt. En uppfart som mynnar en meter över gatan i ena änden och som ska göras plan är per definition en åtgärd som ändrar marknivån mer än 0,5 meter någonstans längs sträckan.
Slänter mot tomtgräns är ett återkommande diskussionsämne. Många kommuner vill att slänter avslutas inne på den egna fastigheten, så att jorden inte hamnar på grannens tomt.
En bestämd höjd i detaljplanen kan finnas för uppfartens anslutning mot gatan. Kolla det innan projektet startas.
På en sluttande tomt där terrassering och stödmurar ingår är det ofta klokt att söka marklovet för hela markplaneringen samlat, snarare än moment för moment. Det ger ett tydligt beslut att förhålla sig till.
Planerar du ett markarbete men är osäker på var du ska börja?
Vi hjälper dig med dina projekt utifrån dina förutsättningar och önskemål.
Murar och stödmurar
Här är det viktigt att skilja på två olika lovtyper. Låga stödmurar som bara håller kvar jord vid en nivåskillnad kan i vissa detaljplaner omfattas av kommunens marklovsprövning som del av en markplanering. Men högre murar och plank prövas normalt som bygglov, inte marklov, enligt 9 kap. 19 § PBL. Huvudregeln inom detaljplan är att mur eller plank kräver bygglov när höjden överstiger 1,8 meter över mark och placeras inom 3,6 meter från en byggnad, eller när höjden överstiger 1,2 meter och placeras längre bort. Vissa kommuner har dessutom egna lokala tröskelvärden för när en stödmur ska prövas.
I praktiken går marklov och bygglov för mur ofta hand i hand: markplaneringen visar en nivåskillnad, stödmuren löser den, och båda prövas i samma ärende. Om du planerar att bygga en stödmur som del av en tomtplanering är det värt att fråga kommunen tidigt om ärendet ska prövas som marklov, bygglov, eller båda. En djupare genomgång av konstruktion, pris och regler kring stödmurar finns i vår artikel om stödmur på tomten.
Trädfällning där särskilda planbestämmelser finns
Trädfällning kräver som huvudregel inte marklov. Undantaget är om det i detaljplanen finns särskilda skyddsbestämmelser för träd eller vegetation. I sådana områden, ofta äldre villakvarter, gröna kilar eller kulturmiljöer, kan även fällning av enskilda träd på egen tomt vara lovpliktig. Motsvarande gäller för skogsplantering och för markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet, om detaljplanen reglerar det.
Kontrollera plankartan innan du fäller. Ett fällt träd går inte att sätta tillbaka, och sanktionsavgifter för olovlig trädfällning kan bli betydande där skyddsbestämmelser gäller.
När krävs det inte marklov?
För fullständighetens skull är det värt att känna till de vanligaste undantagen:
Om markarbetet omfattas av ett bygglov. Då prövas markåtgärderna inom bygglovet, förutsatt att färdiga marknivåer redovisas.
Om marken justeras till en nivå som är bestämd i detaljplanen. Då krävs inte marklov även om höjdändringen är mer än 0,5 meter.
Om åtgärden är nödvändig för att följa ett föreläggande från byggnadsnämnden.
För att anlägga gata, väg eller järnväg på mark som enligt detaljplanen får användas för det ändamålet.
Utöver detta gäller enklare markarbeten som inte når över 0,5-metersgränsen som huvudregel utan lov, men även här kan detaljplanens särskilda bestämmelser skärpa kraven. Fråga alltid kommunen om det är oklart.
Vad händer om man schaktar utan marklov?
Om ett arbete som kräver marklov utförs utan lov är det en olovlig åtgärd enligt plan- och bygglagen. Konsekvenserna blir normalt någon eller flera av följande:
Föreläggande om rättelse. Kommunen kan besluta att marken ska återställas till ursprungligt läge. På en tomt där tiotals kubik jord har flyttats är det både dyrt och tidsödande.
Byggsanktionsavgift. En särskild avgift som tas ut av kommunen. Nivåerna varierar med åtgärd och omständigheter.
Krav på att söka lov i efterhand. Även då prövas åtgärden som om den ännu inte utförts. Ett avslag kan innebära att arbetet måste rivas eller återställas.
Försenat huvudprojekt. Om det olovliga markarbetet är en del av ett större bygglovsärende (till exempel en tillbyggnad) kan det påverka slutbesked och möjligheten att flytta in.
Det är också värt att veta att lovpliktsfrågan sällan går att "prata bort" i efterhand. Kommunens beslut fattas mot lag och detaljplan, inte mot vad som skulle ha varit rimligt om marken sett annorlunda ut från början. Att söka lov innan är därför nästan alltid billigare och mindre stressande än att hantera ett tillsynsärende.
En särskild fallgrop är entreprenörer som säger "det där behöver du inget lov för". Det stämmer i många fall, men ansvaret för att söka lov ligger på fastighetsägaren. Om något går fel är det du, inte entreprenören, som får föreläggandet.
Hur går ansökan till? Handlingar och markplaneringsritning
En ansökan om marklov handläggs på samma sätt som bygglov. Du lämnar in ansökan digitalt via kommunens e-tjänst eller på blankett, betalar en avgift enligt kommunens taxa och får ett diarienummer att följa ärendet mot.
De handlingar kommunen normalt efterfrågar är:
Ansökningsblankett eller motsvarande i e-tjänsten, med fastighetsbeteckning och sökandens uppgifter.
Situationsplan på ett kartutdrag för fastigheten. Visar var på tomten åtgärden ska utföras och avstånd till tomtgräns.
Markplaneringsritning. Visar marken uppifrån med befintliga och nya marknivåer, planerade slänter, murar och andra markåtgärder. Nivåerna anges som plushöjder i meter över nollplanet.
Marksektion (tvärsnitt). En genomskärning genom tomten som visar hur marken förändras i höjdled. Sektionen visar tydligt både befintlig och ny nivå samt lutningar och slänter mot tomtgräns.
Arbetsbeskrivning. En kort text som beskriver vad som ska utföras, varför, med vilka massor och i vilken ordning.
Eventuell dagvattenutredning. Kan krävas om åtgärden ökar hårdgjord yta eller påverkar avrinningen mer än marginellt.
Alla ritningar ska vara fackmässigt utförda, skalenliga (vanligen 1:400 för situationsplan och 1:100 eller 1:200 för sektioner), med skalstock, norrpil och tydlig måttsättning. Vissa kommuner har egna checklistor och exempelritningar. En bra ansökan är oftast enklare att bedöma, vilket ger kortare handläggningstid.
En handläggningstid på flera veckor är normal. Vid brist på handlingar skickas en begäran om komplettering, vilket förlänger tiden. Det är en av flera anledningar till att markplaneringsritning och sektion bör vara på plats redan när ansökan lämnas in.
Kraven på handlingar kan påverkas av lokala regler och detaljplan. Kontrollera alltid med din kommun vilka specifika ritningar som gäller för just ditt ärende. På Boverkets PBL kunskapsbank finns en genomgång av reglerna kring marklov inom detaljplan med lagrumshänvisningar för dig som vill läsa vidare.
Varför kommunen alltid bör kontaktas innan arbetet beställs
Det finns tre praktiska skäl att prata med kommunens bygglovsavdelning innan du beställer markarbetet.
För det första: bara kommunen kan ge ett bindande besked om vad som gäller för just din fastighet. Detaljplaner är olika, planbestämmelser är olika, och samma åtgärd kan vara lovfri på en tomt och lovpliktig på en annan. En kort kontakt tar ofta 10–15 minuter och kan spara veckor senare.
För det andra: kommunen kan berätta om det finns andra tillstånd som spelar in. Sprängning kräver tillstånd från polisen. Arbeten nära strandlinje eller inom biotopskyddat område kan kräva dispens från länsstyrelsen. En dagvattenutredning kan behövas om åtgärden ökar hårdgjord yta eller påverkar avrinningen. Att få veta detta tidigt är billigt, att upptäcka det mitt i projektet är dyrt.
För det tredje: en tidig kontakt hjälper dig att skriva en tydligare offertförfrågan. När du vet vilka handlingar kommunen vill se, vilka nivåer som är bestämda i detaljplanen och om det finns särskilda skyddsbestämmelser att förhålla sig till, kan entreprenören lämna ett träffsäkert pris utan onödiga reservationer.
En seriös entreprenör tar oftast upp lovfrågan själv under den första bedömningen. Om ingen nämner det bör du fråga. Ansvaret för att lov finns på plats ligger nämligen på dig som fastighetsägare, oavsett vad entreprenören säger.
Behöver du underlag till marklovet?
Ett marklov står och faller med hur väl markplaneringen och de planerade nivåerna är beskrivna. Markplaneringsritning, sektioner och en tydlig arbetsbeskrivning är ofta det svåraste för villaägaren att ta fram själv, samtidigt som det är just den delen kommunen bedömer mot. Hasselbacken hjälper villaägare att förstå större byggprojekt och få kontakt med relevant entreprenör. Beskriv tomten och vad du planerar, så återkommer vi med en bedömning av markarbetets omfattning, planerade nivåer och det underlag som normalt behövs för en marklovsansökan.
Läs mer om vår tjänst markarbete för mer information om vad vi hjälper till med.
Murar och stödmurar
Här är det viktigt att skilja på två olika lovtyper. Låga stödmurar som bara håller kvar jord vid en nivåskillnad kan i vissa detaljplaner omfattas av kommunens marklovsprövning som del av en markplanering. Men högre murar och plank prövas normalt som bygglov, inte marklov, enligt 9 kap. 19 § PBL. Huvudregeln inom detaljplan är att mur eller plank kräver bygglov när höjden överstiger 1,8 meter över mark och placeras inom 3,6 meter från en byggnad, eller när höjden överstiger 1,2 meter och placeras längre bort. Vissa kommuner har dessutom egna lokala tröskelvärden för när en stödmur ska prövas.
I praktiken går marklov och bygglov för mur ofta hand i hand: markplaneringen visar en nivåskillnad, stödmuren löser den, och båda prövas i samma ärende. Om du planerar att bygga en stödmur som del av en tomtplanering är det värt att fråga kommunen tidigt om ärendet ska prövas som marklov, bygglov, eller båda. En djupare genomgång av konstruktion, pris och regler kring stödmurar finns i vår artikel om stödmur på tomten.
Trädfällning där särskilda planbestämmelser finns
Trädfällning kräver som huvudregel inte marklov. Undantaget är om det i detaljplanen finns särskilda skyddsbestämmelser för träd eller vegetation. I sådana områden, ofta äldre villakvarter, gröna kilar eller kulturmiljöer, kan även fällning av enskilda träd på egen tomt vara lovpliktig. Motsvarande gäller för skogsplantering och för markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet, om detaljplanen reglerar det.
Kontrollera plankartan innan du fäller. Ett fällt träd går inte att sätta tillbaka, och sanktionsavgifter för olovlig trädfällning kan bli betydande där skyddsbestämmelser gäller.
När krävs det inte marklov?
För fullständighetens skull är det värt att känna till de vanligaste undantagen:
Om markarbetet omfattas av ett bygglov. Då prövas markåtgärderna inom bygglovet, förutsatt att färdiga marknivåer redovisas.
Om marken justeras till en nivå som är bestämd i detaljplanen. Då krävs inte marklov även om höjdändringen är mer än 0,5 meter.
Om åtgärden är nödvändig för att följa ett föreläggande från byggnadsnämnden.
För att anlägga gata, väg eller järnväg på mark som enligt detaljplanen får användas för det ändamålet.
Utöver detta gäller enklare markarbeten som inte når över 0,5-metersgränsen som huvudregel utan lov, men även här kan detaljplanens särskilda bestämmelser skärpa kraven. Fråga alltid kommunen om det är oklart.
Vad händer om man schaktar utan marklov?
Om ett arbete som kräver marklov utförs utan lov är det en olovlig åtgärd enligt plan- och bygglagen. Konsekvenserna blir normalt någon eller flera av följande:
Föreläggande om rättelse. Kommunen kan besluta att marken ska återställas till ursprungligt läge. På en tomt där tiotals kubik jord har flyttats är det både dyrt och tidsödande.
Byggsanktionsavgift. En särskild avgift som tas ut av kommunen. Nivåerna varierar med åtgärd och omständigheter.
Krav på att söka lov i efterhand. Även då prövas åtgärden som om den ännu inte utförts. Ett avslag kan innebära att arbetet måste rivas eller återställas.
Försenat huvudprojekt. Om det olovliga markarbetet är en del av ett större bygglovsärende (till exempel en tillbyggnad) kan det påverka slutbesked och möjligheten att flytta in.
Det är också värt att veta att lovpliktsfrågan sällan går att "prata bort" i efterhand. Kommunens beslut fattas mot lag och detaljplan, inte mot vad som skulle ha varit rimligt om marken sett annorlunda ut från början. Att söka lov innan är därför nästan alltid billigare och mindre stressande än att hantera ett tillsynsärende.
En särskild fallgrop är entreprenörer som säger "det där behöver du inget lov för". Det stämmer i många fall, men ansvaret för att söka lov ligger på fastighetsägaren. Om något går fel är det du, inte entreprenören, som får föreläggandet.
Hur går ansökan till? Handlingar och markplaneringsritning
En ansökan om marklov handläggs på samma sätt som bygglov. Du lämnar in ansökan digitalt via kommunens e-tjänst eller på blankett, betalar en avgift enligt kommunens taxa och får ett diarienummer att följa ärendet mot.
De handlingar kommunen normalt efterfrågar är:
Ansökningsblankett eller motsvarande i e-tjänsten, med fastighetsbeteckning och sökandens uppgifter.
Situationsplan på ett kartutdrag för fastigheten. Visar var på tomten åtgärden ska utföras och avstånd till tomtgräns.
Markplaneringsritning. Visar marken uppifrån med befintliga och nya marknivåer, planerade slänter, murar och andra markåtgärder. Nivåerna anges som plushöjder i meter över nollplanet.
Marksektion (tvärsnitt). En genomskärning genom tomten som visar hur marken förändras i höjdled. Sektionen visar tydligt både befintlig och ny nivå samt lutningar och slänter mot tomtgräns.
Arbetsbeskrivning. En kort text som beskriver vad som ska utföras, varför, med vilka massor och i vilken ordning.
Eventuell dagvattenutredning. Kan krävas om åtgärden ökar hårdgjord yta eller påverkar avrinningen mer än marginellt.
Alla ritningar ska vara fackmässigt utförda, skalenliga (vanligen 1:400 för situationsplan och 1:100 eller 1:200 för sektioner), med skalstock, norrpil och tydlig måttsättning. Vissa kommuner har egna checklistor och exempelritningar. En bra ansökan är oftast enklare att bedöma, vilket ger kortare handläggningstid.
En handläggningstid på flera veckor är normal. Vid brist på handlingar skickas en begäran om komplettering, vilket förlänger tiden. Det är en av flera anledningar till att markplaneringsritning och sektion bör vara på plats redan när ansökan lämnas in.
Kraven på handlingar kan påverkas av lokala regler och detaljplan. Kontrollera alltid med din kommun vilka specifika ritningar som gäller för just ditt ärende. På Boverkets PBL kunskapsbank finns en genomgång av reglerna kring marklov inom detaljplan med lagrumshänvisningar för dig som vill läsa vidare.
Varför kommunen alltid bör kontaktas innan arbetet beställs
Det finns tre praktiska skäl att prata med kommunens bygglovsavdelning innan du beställer markarbetet.
För det första: bara kommunen kan ge ett bindande besked om vad som gäller för just din fastighet. Detaljplaner är olika, planbestämmelser är olika, och samma åtgärd kan vara lovfri på en tomt och lovpliktig på en annan. En kort kontakt tar ofta 10–15 minuter och kan spara veckor senare.
För det andra: kommunen kan berätta om det finns andra tillstånd som spelar in. Sprängning kräver tillstånd från polisen. Arbeten nära strandlinje eller inom biotopskyddat område kan kräva dispens från länsstyrelsen. En dagvattenutredning kan behövas om åtgärden ökar hårdgjord yta eller påverkar avrinningen. Att få veta detta tidigt är billigt, att upptäcka det mitt i projektet är dyrt.
För det tredje: en tidig kontakt hjälper dig att skriva en tydligare offertförfrågan. När du vet vilka handlingar kommunen vill se, vilka nivåer som är bestämda i detaljplanen och om det finns särskilda skyddsbestämmelser att förhålla sig till, kan entreprenören lämna ett träffsäkert pris utan onödiga reservationer.
En seriös entreprenör tar oftast upp lovfrågan själv under den första bedömningen. Om ingen nämner det bör du fråga. Ansvaret för att lov finns på plats ligger nämligen på dig som fastighetsägare, oavsett vad entreprenören säger.
Behöver du underlag till marklovet?
Ett marklov står och faller med hur väl markplaneringen och de planerade nivåerna är beskrivna. Markplaneringsritning, sektioner och en tydlig arbetsbeskrivning är ofta det svåraste för villaägaren att ta fram själv, samtidigt som det är just den delen kommunen bedömer mot. Hasselbacken hjälper villaägare att förstå större byggprojekt och få kontakt med relevant entreprenör. Beskriv tomten och vad du planerar, så återkommer vi med en bedömning av markarbetets omfattning, planerade nivåer och det underlag som normalt behövs för en marklovsansökan.
Läs mer om vår tjänst markarbete för mer information om vad vi hjälper till med.
Vanliga frågor om marklov
När krävs marklov?
Inom detaljplan krävs marklov när schaktning eller fyllning ändrar markens höjdläge mer än 0,5 meter, om ändringen inte innebär att marken justeras till en nivå som är bestämd i detaljplanen. Marklov kan också krävas om detaljplanen har särskilda bestämmelser om till exempel trädfällning eller markens genomsläpplighet. Utanför detaljplan kan marklov krävas om områdesbestämmelser föreskriver det. Slutbedömningen görs alltid av byggnadsnämnden i det enskilda ärendet.
Vad är skillnaden mellan marklov och bygglov?
Bygglov prövar att bygga, ändra eller flytta byggnader och vissa anläggningar. Marklov prövar ändringar av markens höjd eller utformning. Om markarbetet redan omfattas av ett bygglov krävs normalt inget separat marklov, förutsatt att färdiga marknivåer redovisas i bygglovsritningarna.
Kan man schakta utan marklov?
Om åtgärden inte når över 0,5-metersgränsen och detaljplanen inte har andra bestämmelser som aktualiseras, går det ofta bra utan lov. Ligger åtgärden över gränsen är arbetet olovligt utan lov, och kommunen kan förelägga om återställning och ta ut en byggsanktionsavgift. Kontrollera alltid med kommunen om du är osäker.
Vad kostar det att ansöka om marklov?
Avgiften bestäms av kommunens taxa och skiljer sig mellan kommuner. Den ligger normalt i storleksordningen några tusen till några tiotusen kronor för ett villaärende, beroende på åtgärdens omfattning. Kontrollera din kommuns aktuella taxa för att få en exakt siffra.
Vilka handlingar behöver jag skicka in?
Kommunen efterfrågar normalt en ansökningsblankett, situationsplan, markplaneringsritning som visar befintliga och nya nivåer, marksektion som visar förändringar i genomskärning, en kort arbetsbeskrivning och ibland en dagvattenutredning. Kraven varierar mellan kommuner, så kontrollera checklistan hos din egen bygglovsavdelning.
Hur lång tid tar en marklovsansökan?
Handläggningstiden varierar mellan kommuner och beror på ärendets komplexitet, om alla handlingar är kompletta från början och hur belastad bygglovsavdelningen är. Räkna med några veckor för ett enkelt ärende, längre om kompletteringar behövs eller om ärendet är komplicerat.
Behöver man marklov när det handlar om att jämna ut ens tomt?
Beror på höjdändringen och detaljplanen. Om utjämningen innebär att marken höjs eller sänks mer än 0,5 meter på någon punkt, krävs marklov inom detaljplan. Mindre justeringar är oftast lovfria. Om detaljplanen har en bestämd marknivå kan det påverka bedömningen. Kontrollera med kommunen innan arbetet startar.
Krävs marklov för en ny uppfart?
En uppfart som endast innebär ytbeläggning på befintlig mark kräver oftast inget marklov. Om projektet innebär att marknivån ändras mer än 0,5 meter, till exempel vid en brant uppfart som ska göras plan, aktualiseras lovplikten. En ny anslutning mot allmän gata kan dessutom kräva tillstånd från kommunens trafikavdelning.
Behöver jag marklov för att fälla ett träd?
Som huvudregel, nej. Om detaljplanen innehåller särskilda skyddsbestämmelser för träd eller vegetation kan även enskild trädfällning på egen tomt vara lovpliktig. Detta är vanligast i äldre villakvarter, gröna kilar och kulturmiljöer. Kontrollera plankartan innan du fäller.
Vad händer om detaljplanen har en bestämd marknivå?
Om detaljplanen fastställer en viss marknivå för tomten krävs inget marklov för att justera marken till den nivån, oavsett hur stor höjdändringen blir. Det är ett av de viktigaste skälen till att läsa plankartan innan arbetet planeras.
