Begär offert

Om oss

Meny

Meny

Begär offert

Om oss

Meny

Alla artiklar

Husgrund

|

Följ

Besiktning av husgrund

Vad kontrolleras vid en besiktning av husgrunden, vilka typer finns, vanliga fynd och vad som styr priset

Lästid: 6 min

Artikel Information

JC

SKRIVEN AV
SKRIVEN AV

Johan Cederholm

GRANSKAD AV
GRANSKAD AV

Byggteknisk rådgivare inom mark, dränering och grundläggning.

GRANSKAD DATUM
GRANSKAD DATUM

Besiktning av husgrund, vad kontrolleras och vad kostar det?

Läs mer

Besiktning av husgrund, vad kontrolleras och vad kostar det?

Läs mer

Husgrunden är den del av huset du ser minst av. Den ligger under golvet eller bakom sockeln, och de flesta som äger en villa tittar till den ungefär aldrig. Ändå är det just där ett feltänk blir dyrast.

Det vanligaste misstaget vi ser är inte att någon struntar i grunden. Det är att någon åtgärdar fel sak. Man tätar en spricka som inte var problemet, eller köper en avfuktare till en krypgrund som egentligen behövde ny dränering. Pengarna är borta och fukten kommer tillbaka nästa höst.

En besiktning är till för att slippa det. Här går vi igenom vad som faktiskt kollas, vad man brukar hitta, när det är läge att beställa och vad som styr priset.

Översikt

Vid en besiktning går någon kunnig igenom grunden och marken runt huset. Hen tittar efter fukt, sprickor och tecken på att huset rört sig, och bedömer om det som syns är normalt eller inte. Det mesta bygger på vad man kan se och känna på plats. Vid behov mäter man också fukten, kollar om golven lutar eller tar prover som skickas på analys.

Vad det kostar beror på vilken nivå du beställer. En vanlig genomgång av en normalstor villa är en ganska liten post. En fuktutredning med mätningar kostar mer. En markundersökning, där någon borrar i jorden, är den klart största posten.

Så frågan är egentligen inte vad en besiktning kostar. Den är vilken sorts besiktning just ditt hus behöver.

Och ett råd som nästan alltid gäller: beställ besiktningen innan du beställer jobbet.

Vad är en besiktning av husgrunden?

En grundbesiktning är en bedömning av grundens skick och av de förhållanden runt huset som påverkar grunden. Besiktningsmannen dokumenterar vad som syns, bedömer om det är normalt eller avvikande, och beskriver vad som bör utredas vidare.

Två saker är viktiga att förstå redan från början.

Det är en bedömning, inte en garanti. Det som ligger bakom en vägg, under ett golv eller under mark kan ingen se utan att riva eller gräva. Står det inget om en skada i protokollet betyder det att skadan inte syntes just då. Det betyder inte att den inte finns. En seriös besiktningsman är tydlig med det, och skriver ut vilka utrymmen hen inte kom åt.

Symtom och orsak är inte samma sak. En spricka är ett symtom. Orsaken kan vara att betongen krympt, att marken frusit, att huset satt sig eller att armeringen inuti rostat. Vilken åtgärd som är rätt beror helt på vilken av dem det är. En bra besiktning tar dig från symtom till trolig orsak. Först då är det meningsfullt att prata om vad som ska göras och vad det kostar.

Skillnaden mot en överlåtelsebesiktning

En överlåtelsebesiktning görs när ett hus ska säljas eller köpas och täcker hela byggnaden. Grunden är ett moment av många, så genomgången blir sällan lika djup som när någon kommer bara för grundens skull.

Överlåtelsebesiktningen har också en juridisk koppling. Som köpare har du en undersökningsplikt. Enkelt uttryckt: du kan inte i efterhand klaga på ett fel som du borde ha upptäckt när du undersökte huset. Reglerna finns i jordabalkens fjärde kapitel, och det är en av anledningarna till att många köpare beställer en extra kontroll av just grunden när överlåtelsebesiktningen gett en anmärkning där.

Äger du redan huset är det oftast en vanlig grundbesiktning eller en fuktutredning du behöver, inte en överlåtelsebesiktning.

Vilka typer av besiktning finns för husgrunden?

De flesta behöver bara den första. De andra tillkommer om den första ger anledning till det.

Vanlig grundbesiktning

Besiktningsmannen går runt huset, kryper in i krypgrunden eller ner i källaren om det finns en, och bedömer skador, fuktspår och tecken på rörelse. Du får ett protokoll med vad som setts, hur allvarligt det bedöms vara och vad som rekommenderas härnäst.

Fuktutredning och fuktmätning

När det finns misstanke om fukt räcker det sällan att titta. Då mäts luftfuktighet och temperatur i utrymmet, fuktkvot i trä och i vissa fall fukt i betong. Mätningarna kan behöva göras vid flera tillfällen, eftersom fuktförhållandena i till exempel en krypgrund varierar kraftigt över året.

Boverket beskriver fukt som en vanlig orsak till fel, brister och skador i byggnader, och har samlad vägledning om fukt och fuktsäkerhet som är bra bakgrundsläsning om du vill förstå varför mätning väger tyngre än lukt och känsla.

Konstruktionsbedömning

Om besiktningen visar tecken på att huset rört sig eller att husets stabilitet kan ha påverkats, kopplas en byggnadskonstruktör in. Konstruktören bedömer om rörelsen påverkar husets stomme och vad som i så fall behöver göras

Markundersökning 

Sitter problemet i marken snarare än i huset kan en geotekniker behöva borra och ta prover på plats. Det är den mest omfattande nivån och blir främst aktuell vid misstänkta sättningsskador eller inför en grundförstärkning.

Besiktning före sprängning

Ska det sprängas eller schaktas i närheten görs normalt en riskanalys och en besiktning av husen omkring innan arbetet startar. Poängen är att dokumentera hur husen ser ut i förväg, så att det går att avgöra vad som är nytt om skador dyker upp. Mer om det i artikeln om sprängningsarbete och skador på husgrunden.

Vad kontrolleras vid en besiktning av husgrunden?

Omfattningen varierar med huset och med uppdraget, men en grundlig genomgång brukar täcka fyra områden.

Utvändigt: sockel, mark och vattenavledning

  • Sockelns skick: sprickor, vittring, putssläpp, färgskikt som håller inne fukt

  • Marklutning från huset, och om marken har sjunkit intill grunden

  • Stuprör, utkastare, dagvattenbrunnar och var vattnet faktiskt tar vägen

  • Synlig dränering, dräneringsbrunnar och nivåer där det går att bedöma

  • Hårdgjorda ytor, altaner och rabatter som ligger för högt mot sockeln

  • Vegetation nära huset, träd och rotsystem

  • Genomföringar för el, vatten och ventilation

Invändigt: källare, krypgrund eller platta

Här styr grundtypen vad som är relevant.

  • Krypgrund och torpargrund: luftfuktighet, temperatur, fuktkvot i syllar och blindbotten, påväxt, markplast, ventilernas placering och funktion, isolering, lukt

  • Källare: fukt i väggar och golv, saltutfällningar, färg som släpper, väggar som buktar inåt, sprickmönster, källartrappa och ljusschakt

  • Platta på mark: fuktindikering i golv, uppreglade golv, lukt vid golvvinklar, socklar och genomföringar, statusen på ytskikt

Rörelsetecken i huset ovanför grunden

Grundens skick avslöjas ofta lika mycket en trappa upp som nere i grunden. Besiktningsmannen tittar därför även efter:

  • Sprickor i fasad och innerväggar, särskilt diagonala sprickor vid dörr- och fönsterhörn

  • Golv som lutar eller känns ojämna

  • Dörrar och fönster som kärvar, och om det gäller ett enstaka blad eller flera i samma del av huset

  • Glipor mellan byggnadsdelar, till exempel mellan golvlist och golv eller vid trappor

Mätningar och dokumentation

Utöver det vanliga, brukar det ingå avvägning av golvnivåer med laser eller vattenpass, fuktmätningar, foton med tydliga referenspunkter och i vissa fall uppmärkning av sprickor så att de går att följa över tid. Dokumentationen är ofta det som gör störst nytta på sikt: den ger dig ett nolläge att jämföra mot om ett år.

Vad ingår oftast inte i en grundbesiktning?

Detta är minst lika viktigt att veta, och den vanligaste källan till besvikelse.

  • Ingrepp i konstruktionen. Besiktningsmannen river normalt inte upp golv eller öppnar väggar.

  • Grävning. Dräneringens faktiska skick under mark bedöms indirekt.

  • Analys av mögelarter eller hälsobedömning. Materialprov kan tas, men skickas då på separat analys.

  • Kostnadsberäkning av åtgärder. Protokollet beskriver vad som bör göras, inte vad det kostar hos en viss entreprenör.

  • Garanti mot dolda fel. En besiktning minskar risken, den tar inte bort den.

Om du behöver något av detta ska det avtalas separat. Läs igenom uppdragsbeskrivningen innan besiktningen, inte efter.

Vanliga fynd vid en besiktning av husgrunden

De flesta protokoll innehåller några anmärkningar. Långt ifrån alla är allvarliga. Här är de fynd som återkommer oftast, med fördjupning för dig som känner igen ditt eget hus.

En anmärkning i protokollet betyder inte automatiskt att något måste göras nu. Det betyder att någon har sett något och tycker att du ska veta om det.

Husgrunden är den del av huset du ser minst av. Den ligger under golvet eller bakom sockeln, och de flesta som äger en villa tittar till den ungefär aldrig. Ändå är det just där ett feltänk blir dyrast.

Det vanligaste misstaget vi ser är inte att någon struntar i grunden. Det är att någon åtgärdar fel sak. Man tätar en spricka som inte var problemet, eller köper en avfuktare till en krypgrund som egentligen behövde ny dränering. Pengarna är borta och fukten kommer tillbaka nästa höst.

En besiktning är till för att slippa det. Här går vi igenom vad som faktiskt kollas, vad man brukar hitta, när det är läge att beställa och vad som styr priset.

Översikt

Vid en besiktning går någon kunnig igenom grunden och marken runt huset. Hen tittar efter fukt, sprickor och tecken på att huset rört sig, och bedömer om det som syns är normalt eller inte. Det mesta bygger på vad man kan se och känna på plats. Vid behov mäter man också fukten, kollar om golven lutar eller tar prover som skickas på analys.

Vad det kostar beror på vilken nivå du beställer. En vanlig genomgång av en normalstor villa är en ganska liten post. En fuktutredning med mätningar kostar mer. En markundersökning, där någon borrar i jorden, är den klart största posten.

Så frågan är egentligen inte vad en besiktning kostar. Den är vilken sorts besiktning just ditt hus behöver.

Och ett råd som nästan alltid gäller: beställ besiktningen innan du beställer jobbet.

Vad är en besiktning av husgrunden?

En grundbesiktning är en bedömning av grundens skick och av de förhållanden runt huset som påverkar grunden. Besiktningsmannen dokumenterar vad som syns, bedömer om det är normalt eller avvikande, och beskriver vad som bör utredas vidare.

Två saker är viktiga att förstå redan från början.

Det är en bedömning, inte en garanti. Det som ligger bakom en vägg, under ett golv eller under mark kan ingen se utan att riva eller gräva. Står det inget om en skada i protokollet betyder det att skadan inte syntes just då. Det betyder inte att den inte finns. En seriös besiktningsman är tydlig med det, och skriver ut vilka utrymmen hen inte kom åt.

Symtom och orsak är inte samma sak. En spricka är ett symtom. Orsaken kan vara att betongen krympt, att marken frusit, att huset satt sig eller att armeringen inuti rostat. Vilken åtgärd som är rätt beror helt på vilken av dem det är. En bra besiktning tar dig från symtom till trolig orsak. Först då är det meningsfullt att prata om vad som ska göras och vad det kostar.

Skillnaden mot en överlåtelsebesiktning

En överlåtelsebesiktning görs när ett hus ska säljas eller köpas och täcker hela byggnaden. Grunden är ett moment av många, så genomgången blir sällan lika djup som när någon kommer bara för grundens skull.

Överlåtelsebesiktningen har också en juridisk koppling. Som köpare har du en undersökningsplikt. Enkelt uttryckt: du kan inte i efterhand klaga på ett fel som du borde ha upptäckt när du undersökte huset. Reglerna finns i jordabalkens fjärde kapitel, och det är en av anledningarna till att många köpare beställer en extra kontroll av just grunden när överlåtelsebesiktningen gett en anmärkning där.

Äger du redan huset är det oftast en vanlig grundbesiktning eller en fuktutredning du behöver, inte en överlåtelsebesiktning.

Vilka typer av besiktning finns för husgrunden?

De flesta behöver bara den första. De andra tillkommer om den första ger anledning till det.

Vanlig grundbesiktning

Besiktningsmannen går runt huset, kryper in i krypgrunden eller ner i källaren om det finns en, och bedömer skador, fuktspår och tecken på rörelse. Du får ett protokoll med vad som setts, hur allvarligt det bedöms vara och vad som rekommenderas härnäst.

Fuktutredning och fuktmätning

När det finns misstanke om fukt räcker det sällan att titta. Då mäts luftfuktighet och temperatur i utrymmet, fuktkvot i trä och i vissa fall fukt i betong. Mätningarna kan behöva göras vid flera tillfällen, eftersom fuktförhållandena i till exempel en krypgrund varierar kraftigt över året.

Boverket beskriver fukt som en vanlig orsak till fel, brister och skador i byggnader, och har samlad vägledning om fukt och fuktsäkerhet som är bra bakgrundsläsning om du vill förstå varför mätning väger tyngre än lukt och känsla.

Konstruktionsbedömning

Om besiktningen visar tecken på att huset rört sig eller att husets stabilitet kan ha påverkats, kopplas en byggnadskonstruktör in. Konstruktören bedömer om rörelsen påverkar husets stomme och vad som i så fall behöver göras

Markundersökning 

Sitter problemet i marken snarare än i huset kan en geotekniker behöva borra och ta prover på plats. Det är den mest omfattande nivån och blir främst aktuell vid misstänkta sättningsskador eller inför en grundförstärkning.

Besiktning före sprängning

Ska det sprängas eller schaktas i närheten görs normalt en riskanalys och en besiktning av husen omkring innan arbetet startar. Poängen är att dokumentera hur husen ser ut i förväg, så att det går att avgöra vad som är nytt om skador dyker upp. Mer om det i artikeln om sprängningsarbete och skador på husgrunden.

Vad kontrolleras vid en besiktning av husgrunden?

Omfattningen varierar med huset och med uppdraget, men en grundlig genomgång brukar täcka fyra områden.

Utvändigt: sockel, mark och vattenavledning

  • Sockelns skick: sprickor, vittring, putssläpp, färgskikt som håller inne fukt

  • Marklutning från huset, och om marken har sjunkit intill grunden

  • Stuprör, utkastare, dagvattenbrunnar och var vattnet faktiskt tar vägen

  • Synlig dränering, dräneringsbrunnar och nivåer där det går att bedöma

  • Hårdgjorda ytor, altaner och rabatter som ligger för högt mot sockeln

  • Vegetation nära huset, träd och rotsystem

  • Genomföringar för el, vatten och ventilation

Invändigt: källare, krypgrund eller platta

Här styr grundtypen vad som är relevant.

  • Krypgrund och torpargrund: luftfuktighet, temperatur, fuktkvot i syllar och blindbotten, påväxt, markplast, ventilernas placering och funktion, isolering, lukt

  • Källare: fukt i väggar och golv, saltutfällningar, färg som släpper, väggar som buktar inåt, sprickmönster, källartrappa och ljusschakt

  • Platta på mark: fuktindikering i golv, uppreglade golv, lukt vid golvvinklar, socklar och genomföringar, statusen på ytskikt

Rörelsetecken i huset ovanför grunden

Grundens skick avslöjas ofta lika mycket en trappa upp som nere i grunden. Besiktningsmannen tittar därför även efter:

  • Sprickor i fasad och innerväggar, särskilt diagonala sprickor vid dörr- och fönsterhörn

  • Golv som lutar eller känns ojämna

  • Dörrar och fönster som kärvar, och om det gäller ett enstaka blad eller flera i samma del av huset

  • Glipor mellan byggnadsdelar, till exempel mellan golvlist och golv eller vid trappor

Mätningar och dokumentation

Utöver det vanliga, brukar det ingå avvägning av golvnivåer med laser eller vattenpass, fuktmätningar, foton med tydliga referenspunkter och i vissa fall uppmärkning av sprickor så att de går att följa över tid. Dokumentationen är ofta det som gör störst nytta på sikt: den ger dig ett nolläge att jämföra mot om ett år.

Vad ingår oftast inte i en grundbesiktning?

Detta är minst lika viktigt att veta, och den vanligaste källan till besvikelse.

  • Ingrepp i konstruktionen. Besiktningsmannen river normalt inte upp golv eller öppnar väggar.

  • Grävning. Dräneringens faktiska skick under mark bedöms indirekt.

  • Analys av mögelarter eller hälsobedömning. Materialprov kan tas, men skickas då på separat analys.

  • Kostnadsberäkning av åtgärder. Protokollet beskriver vad som bör göras, inte vad det kostar hos en viss entreprenör.

  • Garanti mot dolda fel. En besiktning minskar risken, den tar inte bort den.

Om du behöver något av detta ska det avtalas separat. Läs igenom uppdragsbeskrivningen innan besiktningen, inte efter.

Vanliga fynd vid en besiktning av husgrunden

De flesta protokoll innehåller några anmärkningar. Långt ifrån alla är allvarliga. Här är de fynd som återkommer oftast, med fördjupning för dig som känner igen ditt eget hus.

En anmärkning i protokollet betyder inte automatiskt att något måste göras nu. Det betyder att någon har sett något och tycker att du ska veta om det.

Osäker på om din husgrund behöver åtgärdas?

Vi hjälper dig att bedöma grundens skick och hitta rätt lösning för ditt hus.

Boka kostnadsfri besiktning

När rekommenderas en besiktning av husgrunden?

Inför ett husköp

Om överlåtelsebesiktningen ger en anmärkning på grunden, eller om huset har krypgrund, torpargrund eller källare, är en fördjupad kontroll av grunden ofta värd pengarna. Grundåtgärder är svåra att budgetera i efterhand och svåra att förhandla om efter tillträdet.

När du ser tecken du inte kan förklara

Ny lukt i huset, en spricka som förändras, ett golv som lutar mer än förut, dörrar som plötsligt kärvar i samma del av huset. Enskilda tecken är sällan dramatiska. Flera tecken samtidigt, eller ett tecken som förändras över tid, är skäl att låta någon titta.

Inför en renovering eller ett annat projekt

Ska du lägga nytt golv, inreda källaren, dränera om eller bygga till är det billigare att veta grundens status innan än att upptäcka det mitt i projektet. Det ger också möjlighet att samordna arbeten som ändå kräver grävning. Vi går igenom hur nivåerna hänger ihop i artikeln om att renovera husgrund.

Efter yttre påverkan

Efter sprängning eller tunga markarbeten i närheten, efter en översvämning, efter ett vattenläckage eller efter att ett stort träd tagits ner nära huset.

Som återkommande kontroll

Har huset krypgrund är en enkel egenkontroll ett par gånger om året rimligt, och en professionell genomgång med några års mellanrum. Det behöver inte vara mer avancerat än att veta hur läget ser ut.

Vad kostar en besiktning av husgrund?

Priset styrs av vilken nivå du beställer, inte av husets adress. Det går inte att ge ett enda pris som stämmer för alla, men det går att beskriva vad som ligger bakom siffran.

En vanlig grundbesiktning är den minsta posten och debiteras oftast som ett fast pris för en normalvilla, ibland med tillägg för restid. En fuktutredning med mätningar ligger högre eftersom den tar längre tid och kräver instrument. En konstruktionsbedömning debiteras normalt per timme. En geoteknisk utredning är den klart största posten, eftersom den kräver maskin och fältarbete på plats.

Vad som påverkar priset

  • Vilken typ av besiktning som beställs, och om mätningar ingår

  • Husets storlek och antalet grundtyper i samma hus

  • Åtkomst: en låg och trång krypgrund tar längre tid än en källare med ståhöjd

  • Om provtagning eller laboratorieanalys ingår

  • Om ett skriftligt protokoll med foton ingår, eller bara en muntlig bedömning

  • Restid och var i landet huset ligger

  • Om besiktningen ska användas som underlag i en tvist eller ett försäkringsärende, vilket ställer högre krav på dokumentationen

Det här bör stå i offerten 

Vad som ingår, och lika tydligt vad som inte gör det

  • Om mätningar ingår, och i så fall vilka

  • Om du får ett skriftligt protokoll med foton, och när

  • Hur lång tid besöket beräknas ta

  • Vad eventuella tillägg och återbesök kostar

  • Restids- eller framkörningsavgift

Konsumentverket har råd om vad du bör tänka på innan du anlitar en hantverkare som fungerar bra även här.

En sak till. Att samma företag både besiktigar och sedan säljer åtgärden kan vara helt i sin ordning. Men be om att få bedömningen och offerten som två separata handlingar. 

Då ser du tydligt vad som är iakttagelse och vad som är förslag. Och sätt siffran i relation till vad ett grundjobb kostar. Besiktningen är en bråkdel, och den avgör vilket jobb du faktiskt beställer.

Så förbereder du huset inför besiktningen

Förberedelserna tar en timme och kan ge märkbart mer ut av besöket.

  1. Se till att det går att komma in i krypgrunden, källaren eller inspektionsluckan. Röj undan förvaring framför luckor och längs källarväggar.

  2. Frilägg sockeln där det går. Flytta undan ved, kärl och krukor som står tätt mot huset.

  3. Fotografera det som oroar dig, gärna med ett måttband eller ett mynt i bild som storleksreferens.

  4. Skriv ned när du först märkte problemet och om det har förändrats sedan dess. Detta är den enskilt mest värdefulla informationen du kan ge.

  5. Ta fram gamla handlingar: ritningar, tidigare besiktningsprotokoll, uppgifter om dränering, fakturor från tidigare arbeten.

  6. Notera vad som gjorts i huset de senaste åren, även sådant som inte verkar ha med grunden att göra – nytt tak, ny altan, ändrad marknivå, borttaget träd.

  7. Bestäm i förväg vad du vill ha svar på, och ställ frågorna på plats.

Så läser du besiktningsprotokollet

Ett protokoll är inte en dom. Läs det i tre lager.

Iakttagelser är vad besiktningsmannen har sett. Faktapåståenden.

Bedömningar är vad det troligen betyder. Här är språket ofta försiktigt med flit, som "kan tyda på" eller "bör utredas vidare". En besiktning på plats kan inte bevisa en orsak, så försiktigt språk är ett tecken på seriositet, inte på undanflykt.

Rekommendationer är förslag på nästa steg, ofta i form av vidare utredning snarare än åtgärd.

Dyker ordet riskkonstruktion upp, läs extra noga. Det betyder att den typen av konstruktion oftare får problem än andra, inte att en skada hittats i just ditt hus.

Läs också vilka utrymmen som inte gick att besiktiga, och varför. Det är där osäkerheten sitter. Är något oklart, ring och fråga. En besiktningsman räknar med följdfrågor.

Så väljer du besiktningsman

  • Rätt kompetens för uppgiften. Fukt i krypgrund, sättningar och konstruktionsfrågor är olika specialiteter. Fråga vad personen faktiskt är van vid.

  • Certifiering och branschtillhörighet. För överlåtelsebesiktning finns certifierade besiktningsmän. Branschorganisationen SBR Byggingenjörerna har en sökfunktion för godkända besiktningsmän och beskriver vilka krav som ställs.

  • Ansvarsförsäkring. Kontrollera att den finns och vad den omfattar.

  • Skriftligt protokoll. Be att få se ett exempel på ett anonymiserat protokoll innan du beställer.

  • Oberoende. Om besiktningen ska ligga till grund för ett större beslut är det en fördel om den som bedömer inte är samma part som ska utföra arbetet.

Skicka en förfrågan till Hasselbacken

Är du osäker på om det du ser i grunden behöver utredas vidare hjälper vi dig att bedöma nästa steg. Beskriv vad du har sett, ungefär när du märkte det och vilken typ av grund huset har, så återkommer vi med vad som är rimligt att börja med. Du kan också läsa mer om vad vi hjälper till med kring husgrund och markarbete.

När rekommenderas en besiktning av husgrunden?

Inför ett husköp

Om överlåtelsebesiktningen ger en anmärkning på grunden, eller om huset har krypgrund, torpargrund eller källare, är en fördjupad kontroll av grunden ofta värd pengarna. Grundåtgärder är svåra att budgetera i efterhand och svåra att förhandla om efter tillträdet.

När du ser tecken du inte kan förklara

Ny lukt i huset, en spricka som förändras, ett golv som lutar mer än förut, dörrar som plötsligt kärvar i samma del av huset. Enskilda tecken är sällan dramatiska. Flera tecken samtidigt, eller ett tecken som förändras över tid, är skäl att låta någon titta.

Inför en renovering eller ett annat projekt

Ska du lägga nytt golv, inreda källaren, dränera om eller bygga till är det billigare att veta grundens status innan än att upptäcka det mitt i projektet. Det ger också möjlighet att samordna arbeten som ändå kräver grävning. Vi går igenom hur nivåerna hänger ihop i artikeln om att renovera husgrund.

Efter yttre påverkan

Efter sprängning eller tunga markarbeten i närheten, efter en översvämning, efter ett vattenläckage eller efter att ett stort träd tagits ner nära huset.

Som återkommande kontroll

Har huset krypgrund är en enkel egenkontroll ett par gånger om året rimligt, och en professionell genomgång med några års mellanrum. Det behöver inte vara mer avancerat än att veta hur läget ser ut.

Vad kostar en besiktning av husgrund?

Priset styrs av vilken nivå du beställer, inte av husets adress. Det går inte att ge ett enda pris som stämmer för alla, men det går att beskriva vad som ligger bakom siffran.

En vanlig grundbesiktning är den minsta posten och debiteras oftast som ett fast pris för en normalvilla, ibland med tillägg för restid. En fuktutredning med mätningar ligger högre eftersom den tar längre tid och kräver instrument. En konstruktionsbedömning debiteras normalt per timme. En geoteknisk utredning är den klart största posten, eftersom den kräver maskin och fältarbete på plats.

Vad som påverkar priset

  • Vilken typ av besiktning som beställs, och om mätningar ingår

  • Husets storlek och antalet grundtyper i samma hus

  • Åtkomst: en låg och trång krypgrund tar längre tid än en källare med ståhöjd

  • Om provtagning eller laboratorieanalys ingår

  • Om ett skriftligt protokoll med foton ingår, eller bara en muntlig bedömning

  • Restid och var i landet huset ligger

  • Om besiktningen ska användas som underlag i en tvist eller ett försäkringsärende, vilket ställer högre krav på dokumentationen

Det här bör stå i offerten 

Vad som ingår, och lika tydligt vad som inte gör det

  • Om mätningar ingår, och i så fall vilka

  • Om du får ett skriftligt protokoll med foton, och när

  • Hur lång tid besöket beräknas ta

  • Vad eventuella tillägg och återbesök kostar

  • Restids- eller framkörningsavgift

Konsumentverket har råd om vad du bör tänka på innan du anlitar en hantverkare som fungerar bra även här.

En sak till. Att samma företag både besiktigar och sedan säljer åtgärden kan vara helt i sin ordning. Men be om att få bedömningen och offerten som två separata handlingar. 

Då ser du tydligt vad som är iakttagelse och vad som är förslag. Och sätt siffran i relation till vad ett grundjobb kostar. Besiktningen är en bråkdel, och den avgör vilket jobb du faktiskt beställer.

Så förbereder du huset inför besiktningen

Förberedelserna tar en timme och kan ge märkbart mer ut av besöket.

  1. Se till att det går att komma in i krypgrunden, källaren eller inspektionsluckan. Röj undan förvaring framför luckor och längs källarväggar.

  2. Frilägg sockeln där det går. Flytta undan ved, kärl och krukor som står tätt mot huset.

  3. Fotografera det som oroar dig, gärna med ett måttband eller ett mynt i bild som storleksreferens.

  4. Skriv ned när du först märkte problemet och om det har förändrats sedan dess. Detta är den enskilt mest värdefulla informationen du kan ge.

  5. Ta fram gamla handlingar: ritningar, tidigare besiktningsprotokoll, uppgifter om dränering, fakturor från tidigare arbeten.

  6. Notera vad som gjorts i huset de senaste åren, även sådant som inte verkar ha med grunden att göra – nytt tak, ny altan, ändrad marknivå, borttaget träd.

  7. Bestäm i förväg vad du vill ha svar på, och ställ frågorna på plats.

Så läser du besiktningsprotokollet

Ett protokoll är inte en dom. Läs det i tre lager.

Iakttagelser är vad besiktningsmannen har sett. Faktapåståenden.

Bedömningar är vad det troligen betyder. Här är språket ofta försiktigt med flit, som "kan tyda på" eller "bör utredas vidare". En besiktning på plats kan inte bevisa en orsak, så försiktigt språk är ett tecken på seriositet, inte på undanflykt.

Rekommendationer är förslag på nästa steg, ofta i form av vidare utredning snarare än åtgärd.

Dyker ordet riskkonstruktion upp, läs extra noga. Det betyder att den typen av konstruktion oftare får problem än andra, inte att en skada hittats i just ditt hus.

Läs också vilka utrymmen som inte gick att besiktiga, och varför. Det är där osäkerheten sitter. Är något oklart, ring och fråga. En besiktningsman räknar med följdfrågor.

Så väljer du besiktningsman

  • Rätt kompetens för uppgiften. Fukt i krypgrund, sättningar och konstruktionsfrågor är olika specialiteter. Fråga vad personen faktiskt är van vid.

  • Certifiering och branschtillhörighet. För överlåtelsebesiktning finns certifierade besiktningsmän. Branschorganisationen SBR Byggingenjörerna har en sökfunktion för godkända besiktningsmän och beskriver vilka krav som ställs.

  • Ansvarsförsäkring. Kontrollera att den finns och vad den omfattar.

  • Skriftligt protokoll. Be att få se ett exempel på ett anonymiserat protokoll innan du beställer.

  • Oberoende. Om besiktningen ska ligga till grund för ett större beslut är det en fördel om den som bedömer inte är samma part som ska utföra arbetet.

Skicka en förfrågan till Hasselbacken

Är du osäker på om det du ser i grunden behöver utredas vidare hjälper vi dig att bedöma nästa steg. Beskriv vad du har sett, ungefär när du märkte det och vilken typ av grund huset har, så återkommer vi med vad som är rimligt att börja med. Du kan också läsa mer om vad vi hjälper till med kring husgrund och markarbete.

Vanliga frågor om besiktning av husgrund

Hur lång tid tar en besiktning av husgrunden?

En vanlig genomgång av en normalvilla tar oftast några timmar på plats. Ingår fuktmätning i krypgrund eller källare tar det längre tid, och ibland krävs återbesök vid en annan årstid för att fuktvärdena ska kunna bedömas rättvist.

Måste jag vara hemma under besiktningen?

Det är starkt att rekommendera. Du kan berätta vad du sett och när, och du kan ställa frågor på plats medan besiktningsmannen står vid det som diskuteras. Mycket av värdet ligger i samtalet, inte bara i protokollet.

Kan jag besiktiga husgrunden själv?

Du kan göra en egenkontroll: titta efter fuktspår, lukt, sprickor och marklutning, och fotografera det du ser. Det är ett bra första steg och gör den professionella besiktningen effektivare. Men bedömningen av orsak och allvarlighetsgrad kräver vana och mätutrustning.

Vad är skillnaden mellan en besiktning och en fuktutredning?

Besiktningen är den bredare genomgången av grundens skick. Fuktutredningen är en fördjupning som mäter fuktförhållandena och försöker fastställa varifrån fukten kommer. Utredningen beställs ofta som ett andra steg när besiktningen visat att den behövs.

Täcker försäkringen kostnaden för besiktningen?

En besiktning som du beställer på eget initiativ betalar du normalt själv. I ett pågående skadeärende kan bilden vara en annan. Kontrollera villkoren med ditt försäkringsbolag innan du beställer, och beskriv för dem vad utredningen ska svara på.

Behövs bygglov för att åtgärda det besiktningen hittar?

Många grundåtgärder kräver inget bygglov, men marklov eller anmälan kan bli aktuellt vid större markarbeten eller ändrade marknivåer. Det avgörs av kommunen där huset ligger, så kontrollera med byggnadsnämnden innan arbetet planeras.

Vad gör jag om protokollet innehåller en allvarlig anmärkning?

Låt bli att beställa åtgärd direkt. Följ rekommendationen om vidare utredning först, så att orsaken är fastställd. Begär därefter offerter som beskriver samma arbete, så att de går att jämföra. Åtgärder utifrån ett symtom, utan fastställd orsak, är den vanligaste anledningen till att arbetet får göras om.

Hur ofta bör husgrunden kontrolleras?

Det finns inget fast intervall. En rimlig hållning är egenkontroll ett par gånger om året om huset har krypgrund eller källare, och en professionell genomgång vid husköp, inför större projekt, efter yttre påverkan eller när något förändras.